どのような事がきっかけで相談があるのか

■次期社長から

社長が高齢で事業承継が10年以内にあると考えられる法人の、次期社長となる方からのご相談が増えています。多くの法人は社歴が長く保有する建物が老朽化しています。財務諸表を見ると、建物の減価償却も進み利益が出ている場合が多いです。ところが、次期社長の立場からすると、

・建物の修繕費がこれから増加していき、費用が増えるので利益が少なくなる

・自分が社長の時に建て替えや移転があるだろうが、どれだけの資金が必要で誰がやってくれるのか

というような不安があります。それなら、利益が出ている「今」から対応を始めていきたいと考えられるようです。

■企業買収、企業売却、事業買収、事業売却

M&Aを検討する時、多くの場合「不動産鑑定評価」をしてもらい経済的な価値を算出してもらっています。企業価値や事業価値を算出する一環ですので、当然の行動だと思います。

一方で、建物や土地が抱えるリスクやM&Aを行う事によって生じる事象についての検証は出来ているでしょうか。不動産鑑定評価書に記述がある場合もありますが、専門用語だったり、事業に対してどのような影響があるのかまでは詳しく書いていないケースがほとんどです。想像がつかないため、セカンドオピニオンという形でご相談頂くケースが増えています。

■工場や倉庫の閉鎖、再編を検討している

法人の企画部門が工場や倉庫の閉鎖や再編を検討し「A市とB市に立地するのが良い」という方針を決めたとしても、実際に、その場所に法人が求めるスペックの工場や倉庫があるとは限りません。

その際、法人が求めるスペックを確認し、不動産仲介会社や建築会社、投資家等の関係する会社に指示をし、建て替えや移転を実現するお手伝いをさせて頂いています。

また、工場や倉庫を移転した後に移転元についてどのようにすれば良いか（「８つの選択肢」）についても選択肢を挙げます。この作業は、建て替えや移転と同時併行で行う事で、より効果があります。

■不動産ビジネスを立ち上げ、拡大したい

・工場や倉庫の再編に伴い、移転元が遊休地化する

・社員の定年が伸びたので、高齢化した社員を活用したい

・本業を支える収益を不動産ビジネスから獲得したい

というような時にご相談があります。

■遊休地を活用したい

従来、法人が保有する土地が遊休地になった場合、賃貸アパートや賃貸マンションを建てて運営する事が多かったようです。しかし人口が減少し続けている昨今、それで良いのかという疑問を経営者が抱くようになっています。