収益物件の作り方

FacebookやYouTubeに、弊社あてお問い合わせを頂いた事業法人・学校法人あて訪問した際の説明風景のダイジェスト版を公開したところ、多くの反響を頂きました。

中でも、「不動産を売却した事はあるが、収益物件にしてから売却することを提案されたことがなかった」「どうやったら収益物件にしてから売却することが出来るのか」というご質問を非常に多く頂きました。

「収益物件」は「投資用不動産」「収益不動産」「投資物件」「不動産投資」「投資用収益物件」という言い方もあります。インターネットで検索すると、「利回り◯パーセント」というような形でヒットすると思います。つまり「収益物件」とは「毎月賃料収入を得られる不動産」のことです。

これを一から作りましょうというお話です。

ではどうやって作るかですが、売却をしようとお考えなのですから、土地は保有しているはずです。その土地を誰かに貸すか、その土地に建物を建てて建物を誰かに貸せば、収益物件の出来上がりです。一番身近な収益物件は、賃貸アパート・賃貸マンションです。①土地所有者が賃貸アパート・賃貸マンションを建築し、②−1完成した賃貸アパート・賃貸マンションを1戸1戸、部屋を借りたい方に貸す、②ー2完成した賃貸アパート・賃貸マンションを、いわゆるサブリース会社に一括で貸す、ことで毎月賃料収入が入ってきます。

ただ、不動産の所在地が鉄道の最寄駅から遠かったり、国道沿いにあったりすると、入居希望者が少なくアパート・賃貸マンション運営は成り立たないかもしれません。日本人の人口が減少しているので、鉄道の最寄駅が近くても難しいかもしれません。

ところが、不動産の立地特性をきちんと分析すれば、コンビニエンスストア、スーパーマーケットという商業テナントに貸せるかも知れませんし、物流倉庫用として貸せるかも知れません。

収益物件をつくるには、①不動産の立地特性をきちんと分析する、②収益物件を買いたいと考えている投資家のニーズを把握する、③借主のニーズを把握する、④土地を貸すか、建物を建ててから貸すかを決める、⑤毎月賃料収入が入ってくる状態にする、というステップを踏めば良いことになります。ただ、③の借主のニーズを把握することが一番難しいのですが。。(非常に面倒ですが、借主候補者へ物件情報を仕向けてニーズ確認をしていくことが一番の近道です)

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